Ngày 04/11/2020, UBND tỉnh Ninh Bình ban hành Quyết định số 1427/QĐ-UBND về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu Khu tổ hợp nghỉ dưỡng, dịch vụ thương mại và trung tâm hội nghị cao cấp tại các xã Gia Hưng, Gia Hòa, Liên Sơn, huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình

 

Theo nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được phê duyệt xác định một số nội dung chính như sau:

1. Phạm vi nghiên cứu và quy mô lập quy hoạch

a) Phạm vi khu vực nghiên cứu lập Quy hoạch phân khu khu tổ hợp nghỉ dưỡng, dịch vụ thương mại và trung tâm hội nghị cao cấp tại các xã Gia Hưng, Gia Hòa, Liên Sơn, huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình, thuộc một phần địa giới hành chính các xã Gia Hưng, Gia Hòa, Liên Sơn, huyện Gia Viễn. Ranh giới nghiên cứu bao gồm diện tích Đầm Cút và khu vực tiểu vùng du lịch dịch vụ đầm Vân Long dọc tuyến đê 477D; thuộc khu vực cửa ngõ phía Bắc của Ninh Bình, tiếp giáp với đầm Vân Long và nằm trên tuyến du lịch trải nghiệm văn hóa di sản và du lịch sinh thái. Trong đó, phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch cụ thể như sau:

- Phía Đông: Giáp với khu dân cư hiện hữu dọc tuyến đường 477C

- Phía Tây: Giáp tuyến đường ĐH 20

- Phía Bắc: Giáp tuyến đường đê 477D

- Phía Nam: Giáp tuyến kênh dọc đường xã hiện hữu.

b) Quy mô diện tích

- Quy mô diện tích đất nghiên cứu lập quy hoạch khoảng: 98,68ha.

2. Tính chất khu quy hoạch

Là khu trung tâm du lịch và thương mại dịch vụ, bao gồm tổ hợp nghỉ dưỡng, dịch vụ thương mại và trung tâm hội nghị cao cấp; là không gian tích hợp đa chức năng của các loại hình Nghỉ dưỡng – Dịch vụ –  Thương mại – Hội nghị để phục vụ tổ chức đa dạng các hoạt động và các sự kiện du lịch tầm quốc gia, quốc tế.

3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật áp dụng cho quy hoạch phân khu

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật áp dụng tuân thủ quy định tại Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng Việt Nam, Tiêu chuẩn thiết kế, phù hợp với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trong Quy hoạch xây dựng vùng Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt.

4. Nội dung nghiên cứu lập quy hoạch

4.1. Nguyên tắc quy hoạch:

- Tuân thủ Quy hoạch vùng đã được phê duyệt, kế thừa, hoàn thiện và khớp nối các dự án đã và đang triển khai trong phạm vi các khu vực lân cận về không gian kiến trúc cũng như hạ tầng kỹ thuật sao cho khai thác quỹ đất hiệu quả nhất để phát triển các khu chức năng đáp ứng nhu cầu phát triển.

- Đảm bảo tính chỉnh thể và khả năng phát triển của cơ cấu quy hoạch thống nhất trong từng giai đoạn. Khai thác có hiệu quả các giá trị tiềm năng cảnh quan tự nhiên, tạo lập không gian cảnh quan bền vững. Thiết lập một không gian du lịch - dịch vụ đa dạng, phong phú với nhiều loại hình hoạt động kinh tế gắn với hoạt động xã hội. Quảng bá và giáo dục về khu dự trữ sinh quyển thế giới nơi lưu trữ và nhân rộng những nguồn gen quý của hệ động thực vật khu bảo tồn Vân Long; hình thành điểm đến giáo dục về khái niệm hệ sinh thái ngập nước mới mẻ cùng sân chơi nghệ thuật đa dạng bên cạnh bảo tàng cổ vật.

- Bảo đảm tính hợp lý của tổ chức không gian các khu chức năng cũng như đảm bảo tính bền vững của môi trường và cảnh quan thiên nhiên. Phát triển du lịch lịch bền vững trên ba khía cạnh kinh tế - xã hội - môi trường: Tổ chức các khu chức năng một cách hài hòa, đảm bảo sự liên tục về mặt không gian, nhằm tạo ra môi trường sống thuận lợi, tiện nghi cho du khách và người dân khu vực.

- Không gian quy hoạch kiến trúc phải đạt được các yêu cầu về tổ chức không gian: Bảo tồn và khai thác tối đa điều kiện tự nhiên của khu vực, nhất là các tầm nhìn ra không quan cảnh quan xung quanh; đảm bảo môi trường sống và làm việc hiện đại, tiện nghi cao đáp ứng nhu cầu phát triển dài hạn.

4.2. Các nội dung nghiên cứu:

a) Phân tích, đánh giá hiện trạng

- Tổng hợp, phân tích đánh giá hiện trạng kiến trúc, cảnh quan, giao thông, môi trường, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc trưng kiến trúc của khu vực dân cư hiện hữu và khu vực xung quanh, các dự án xây dựng, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, quỹ đất xây dựng và các yếu tố khống chế, những thuận lợi, khó khăn, ưu thế phát triển và những vấn đề về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến khu vực lập quy hoạch.

- Tổng hợp, dự báo quy mô khách du lịch, nhân viên mà khu quy hoạch phục vụ.

b) Cơ cấu phân khu chức năng

Đây là khu vực với các chức năng chính là Khu tổ hợp nghỉ dưỡng, dịch vụ thương mại và trung tâm hội nghị cao cấp, dự kiến cơ cấu các khu chức năng của các khu chức năng như sau:

- Phân khu 1: Khu trung tâm (vịnh Châu Long) với tính chất là Trung tâm thông tin du lịch.

- Phân khu 2: Phân khu nghỉ dưỡng, trị liệu và phục hồi.

- Phân khu 3: Phân khu nghệ thuật, trải nghiệm dân gian.

Ba phân khu bao gồm các chức năng sử dụng đất chính sau: Đất dịch vụ nghỉ dưỡng; đất cây xanh, mặt nước và quảng trường; đất nông nghiệp thích ứng du lịch; đất hạ tầng.

c) Quy hoạch sử dụng đất đai

- Đề xuất quy hoạch sử dụng đất cho từng khu chức năng theo cơ cấu được xác định; tiết kiệm quỹ đất tối đa. Dành nhiều không gian cho việc khai thác các yếu tố cảnh quan cây xanh. Khai thác không gian mặt nước tiếp cận cho nhiều loại hình hoạt động văn hóa, du lịch, nghỉ dưỡng… Tính toán và xác định các chỉ tiêu quy hoạch, quy mô sử dụng cho từng lô đất nhằm phục vụ công tác quản lý, kiểm soát phát triển. Quy hoạch sử dụng đất phù hợp với định hướng quy hoạch xây dựng vùng huyện Gia Viễn.

- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất chính bao gồm quy mô phục vụ, diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao xây dựng, tỷ lệ cây xanh, ... cho các lô đất xây dựng theo các khu chức năng.

- Lập các bảng biểu chỉ tiêu, bảng cân bằng sử dụng đất và xác định hệ thống số liệu sử dụng đất.

- Đề xuất quy định quản lý sử dụng đất nhằm đảm bảo khai thác hiệu quả đầu tư và đáp ứng các nhu cầu phát triển trong tương lai.

d) Quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan

- Triển khai ý tưởng tổ chức không gian theo quy hoạch chung, đề xuất bố cục không gian kiến trúc cảnh quan theo từng khu vực chức năng, phù hợp với chức năng hoạt động của từng khu vực và đảm bảo sự thống nhất trong không gian tổng thể. Để xuất giải pháp tổ chức không gian tổng thể phù hợp định hướng của quy hoạch xây dựng vùng huyện Gia Viễn và phù hợp với đặc điểm cảnh quan tự nhiên sinh thái tại khu vực và không gian nông nghiệp hiện hữu.

- Kế thừa và phát huy định hướng tổ chức không gian của các dự án đã có để phù hợp với cảnh quan khu vực và yêu cầu tổ chức mặt bằng phù hợp với phong tục tập quán của dân cư địa phương.

- Kết nối liên thông các khu vực chức năng để đảm bảo hoạt động được liên tục, khai thác hỗ trợ chung các tiện ích công cộng, xác định rõ các khu vực phục vụ du khách, các khu vực phục vụ dân cư và các khu vực khai thác sử dụng chung.

- Tổ chức không gian các khu vực chức năng theo đặc thù hoạt động với các giải pháp về mật độ xây dựng, khối công trình, chiều cao xây dựng, không gian mở. Khai thác hiệu quả các khu vực ruộng lúa hiện có, hệ thống ao hồ, sông, kênh đào tại khu vực, đặc biệt là tầm nhìn cảnh quan về phía Đầm Cút.

- Thiết lập bố cục không gian kiến trúc cảnh quan cho các khu chức năng, đề xuất và mô tả hình ảnh không gian quy hoạch, cảnh quan tổng thể gắn kết với các khu vực liền kề. Nghiên cứu khu vực xây dựng hiện hữu, các dự án đã có, tổ chức khớp nối, gắn kết theo định hướng quy hoạch chung đề ra.

- Đề xuất liên kết không gian trọng tâm các Phân khu theo các điểm - tuyến - diện. Nghiên cứu đề xuất mô hình tổ hợp khối kiến trúc công trình phù hợp với công năng sử dụng, khí hậu địa phương và tiết kiệm năng lượng.

- Đề xuất bố cục không gian kiến trúc cảnh quan theo từng khu vực chức năng, theo các trục không gian; đề xuất tổ chức không gian cho các khu trung tâm, các trục không gian chính, quảng trường lớn, không gian cây xanh, mặt nước và điểm nhấn... Các liên kết về giao thông và hạ tầng kỹ thuật giữa các khu vực.

- Tổ chức, bố trí các công trình chức năng theo nguyên tắc tổ chức mạng lưới tầng bậc, theo phân cấp, đảm bảo khả năng tiếp cận của người dân, bán kính phục vị thuận lợi và tăng cường các tiện ích công cộng.

e) Thiết kế đô thị

- Thiết kế đô thị: Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp thiết kế đô thị; Xác định các khu vực phải khống chế và kiểm soát xây dựng bao gồm các không gian trọng tâm, trọng điểm và các không gian đặc trưng trong phân khu quy hoạch. Lựa chọn không gian chủ đạo (Khu dịch vụ du lịch, thương mại, không gian mở, các cửa ngõ, các trục không gian, điểm nhìn đẹp...), lựa chọn các điểm nhấn của khu vực quy hoạch.

- Đề xuất chi tiết về thiết kế tầng cao, hình khối kiến trúc, màu sắc, ánh sáng và các quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan cho toàn bộ Phân khu.

- Kết nối hài hòa giữa không gian nhân tạo và không gian tự nhiên để tạo nên môi trường đô thị sinh thái và phát triển bền vững. Tôn trọng điều kiện địa hình tự nhiên, kế thừa phát huy giá trị cảnh quan thiên nhiên trong phối kết không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan. Xác định các khu vực có giá trị cảnh quan để bảo vệ và khai thác tạo lập cảnh quan không gian khu vực.

f) Quy hoạch hệ thống hạ tầng kĩ thuật

Yêu cầu các nội dung nghiên cứu quy hoạch:

- Chuẩn bị kỹ thuật, san nền và thoát nước mưa.

- Quy hoạch hệ thống giao thông.

- Quy hoạch hệ thống cấp nước.

- Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường.

- Quy hoạch cấp điện và chiếu sangs.

5. Thành phần hồ sơ

Thành phần hồ sơ đồ án quy hoạch thực hiện theo theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu chức năng đặc thù