Ngày 19/8/2020, UBND tỉnh Ninh Bình ban hành Quyết định số 1011/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị Ninh Thắng, xã Ninh Thắng, huyện Hoa Lư.

Quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị Ninh Thắng, xã Ninh Thắng, huyện Hoa Lư với mục tiêu:

- Quy hoạch sử dụng đất cụ thể hóa định hướng quy hoạch sử dụng đất của Quy hoạch phân khu Khu vực trung tâm Ninh Hải – Ninh Thắng (khu 4-1) trong Quy hoach chung đô thị Ninh Bình. Các khu chức năng chính của khu quy hoạch dự kiến bao gồm: Khu ở mới (nhà ở liền kề, nhà ở kết hợp thương mại, biệt thự), khu làng xóm cải tạo, khu thương mại dịch vụ, công trình đầu mối hạ tầng kĩ thuật, cây xanh thể thao và các khu chức năng khác đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; đồng thời, cập nhật, khớp nối quy hoạch chi tiết khu tái định cư thôn Hạ Trạo cho phù hợp.

- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: Đảm bảo cảnh quan không gian sinh động, hài hòa và đồng bộ với khu vực dân cư hiện hữu; tạo không gian khu quy hoạch phù hợp với các quy định của quy hoạch chung xây dựng Quần thể danh thắng Tràng An. Đề xuất vị trí, quy mô công trình điểm nhấn về kiến trúc cảnh quan cho khu vực quy hoạch và các khu lân cận. Quy hoạch khu hỗn hợp dịch vụ thương mại, tạo hình ảnh kiến trúc đường vào Tam Cốc - Bích Động. Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực quy hoạch

Theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt xác định một số nội dung chính như sau:

1. Phạm vi ranh giới và quy mô lập quy hoạch

Vị trí khu vực lập quy hoạch thuộc địa bàn xã Ninh Thắng, huyện Hoa Lư. Phạm vi ranh giới gồm các lô II-11, II-12, II-14, II-15, II-16,  và II-17 xác định theo Quy hoạch phân khu Khu vực trung tâm Ninh Hải - Ninh Thắng (khu 4-1) trong Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Phạm vi ranh giới cụ thể như sau:

+ Phía Bắc giáp đường vào Tam Cốc - Bích Động (đường 491);

+ Phía Nam giáp quy hoạch đất dịch vụ du lịch (lô II-20)

+ Phía Tây giáp khu quy hoạch đất công cộng (lô II-10);

+ Phía Đông giáp đất khu dân cư hiện trạng và đường hiện trạng.

- Quy mô lập quy hoạch

+ Quy mô diện tích nghiên cứu quy hoạch: 29,6ha.

+ Quy mô diện tích lập quy hoạch: 300.985,42 m2 (khoảng 30,09ha). 

2. Tính chất khu quy hoạch

Là khu dân cư mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; có thiết kế quy hoạch đảm bảo chỉ tiêu và định hướng theo Quy hoạch phân khu Khu vực trung tâm Ninh Hải - Ninh Thắng (khu 4-1) trong Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

 

Quy hoạch chi tiết sử dụng đất

3. Định hướng quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng

3.1. Đất ở

a) Đất ở mới

- Đất ở mới dạng nhà ở liền kề: Bố trí tại các lô đất có ký hiệu từ LK01 đến LK20, bao gồm 510 lô, mật độ xây dựng tối đa 85%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng. Hình thức kiến trúc hiện đại, đồng bộ trong khu đô thị, phù hợp với cảnh quan khu vực.

Hiện tại, trong phạm vi lập quy hoạch chi tiết khu đô thị Ninh Thắng có bao trùm lên toàn bộ phạm vi lập quy hoạch chi tiết khu tái định cư thôn Hạ Trạo, xã Ninh Thắng đã được UBND tỉnh phê duyệt nhiệm vụ tại Quyết định số 1242/QĐ-UBND ngày 01/10/2018 (vị trí tương ứng tại khu đất có ký hiệu LK20). Để đảm bảo tính thống nhất, tránh chồng chéo trong quản lý theo quy hoạch, đề nghị UBND tỉnh cho phép gộp luôn đồ án quy hoạch chi tiết khu tái định cư thôn Hạ Trạo vào trong nội dung đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị Ninh Thắng. Theo đó, khu đất ở liền kề có ký hiệu LK20 sẽ ưu tiên cho bố trí tái định cư theo tính chất khu tái định cư UBND tỉnh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch; việc giao đất tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành.

- Đất ở mới dạng nhà ở biệt thự đơn lập: Bố trí tại các lô đất có ký hiệu từ BT01 đến BT04, bao gồm 54 lô, mật độ xây dựng tối đa 65%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng. Hình thức kiến trúc hiện đại, kết hợp với truyền thống, đồng bộ trong khu đô thị, phù hợp với cảnh quan khu vực.

- Đất nhà ở xã hội: Bố trí tại lô đất có ký hiệu NOXH, với diện tích 19.805,06m2. Mật độ xây dựng và tầng cao xây dựng công trình khi triển khai thực hiện phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, các quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2009/BXD kèm theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019; Quyết định số 230/QĐ-TTg ngày 04/2/2016 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Quần thể danh thắng Tràng An, tỉnh Ninh Bình và các quy định khác có liên quan.

Khu Nhà ở xã hội khi triển khai thực hiện bao gồm các khu nhà ở, các hạng mục công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu khu nhà ở xã hội. Quy mô, hình thức kiến trúc và tính chất cụ thể của công trình theo dự án đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

b) Đất ở làng xóm hiện trạng

Khu vực đất ở làng xóm hiện trạng cải tạo gồm các khu đất có ký hiệu OHT1 đến OHT5, với tổng diện tích khoảng 37.562,35m2. Khu dân cư hiện trạng cải tại có mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng. Trường hợp, công trình hiện hữu có tầng cao lớn hơn quy định nêu trên thì giữ theo quy mô hiện có; khi xây dựng mới thực hiện theo quy định trên.

Hình thức kiến trúc công trình nhà ở, cảnh quan khu vực nhà ở tuân thủ theo các quy định quản lý kiến trúc, cảnh quan trong vùng đệm của quy hoạch chung xây dựng quần thể danh thắng Tràng An.

3.2. Đất hỗn hợp

- Khu đất hỗn hợp thương mại dịch vụ kết hợp ở (dạng shophouse): Bố trí tại các lô đất có ký hiệu H01 và H02, với tổng diện tích 6.427m2, mật độ xây dựng tối đa 75%, tầng cao tối đa 03 tầng. Hình thức kiến trúc hiện đại, phù hợp với nhu cầu sử dụng và chức năng hoạt động của lô đất.

- Khu đất trung tâm thương mại dịch vụ (siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê,…) bố trí tại các lô đất có ký hiệu H03 và H04, với tổng diện tích 14.773,08m2, mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao tối đa 03 tầng. Hình thức kiến trúc hiện đại, phù hợp với nhu cầu sử dụng và chức năng hoạt động của lô đất.

Quy mô, hình thức kiến trúc và tính chất cụ thể của khu hỗn hợp thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt; phù hợp với các quy định quản lý kiến trúc, cảnh quan trong vùng đệm của danh thắng Tràng An theo quy hoạch chung xây dựng quần thể danh thắng Tràng An.

  3.3. Đất công trình công cộng

- Khu Nhà văn hóa cấp khu ở (nhà văn hóa phố): Khu nhà văn hóa hiện trạng tại lô C04, khu nhà văn hóa quy hoạch mới bố trí tại lô đất có ký hiệu C03, với tổng diện tích 4.125,92m2; mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng, Hình thức kiến trúc đơn giản, hiện đại.

- Khu đất y tế hiện trạng (phòng khám đa khoa khu vực) tại lô đất có ký hiệu C01, diện tích 2.735,18m2, tầng cao tối đa 3 tầng; mật độ xây dựng tối đa 40%; hình thức kiến trúc đơn giản, hiện đại.

- Đất trường học: Bao gồm trường mầm non bố trí tại lô đất C05 (diện tích 3.165,35m2) và trường tiểu học tại lô đất C06 (diện tích 3.544,21m2); Mật độ xây dựng tối đa 40%; hình thức kiến trúc công trình hiện đại.

- Đất trụ sở cơ quan: Quy hoạch tại lô đất có ký hiệu C02 để bố trí các trí các trụ sở cơ quan cấp đơn vị ở, khu ở; diện tích 1.589,42m2; mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng; hình thức kiến trúc đơn giản, hiện đại.

Quy mô, hình thức kiến trúc và tính chất cụ thể của các công trình công cộng theo dự án đầu tư xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt; phù hợp với các quy định quản lý kiến trúc, cảnh quan trong vùng đệm Quần thể danh thắng theo quy hoạch chung xây dựng quần thể danh thắng Tràng An.

Minh họa cảnh quan không gian khu quy hoạch

3.4. Đất cây xanh

- Khu công viên cây xanh: Bao gồm các lô đất có ký hiệu X01, X01A, X02, X04, X06 và X10 với tổng diện tích 18.557,83m2; các khu có chức năng cây xanh công viên, vườn hoa và các khu vui chơi, nghỉ dưỡng, thể dục thể thao, văn hóa phục vụ cho dân cư khu vực quy hoạch và lân cận.

- Khu cây xanh hành lang đường điện bao gồm các lô đất ký hiệu X03, X05, X07, X08 và X09.

Các chủng loại cây xanh sử dụng phù hợp với Quy hoạch xây dựng và phát triển hệ thống cây xanh đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt tại Quyết định số 1144/QĐ-UBND ngày 06/9/2018; Quy định về quản lý cây xanh đô thị trên địa bàn tỉnh Ninh Bình được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 13/2020/QĐ-UBND ngày 2/4/2020.

3.5. Đất hạ tầng kỹ thuật

- Bãi đỗ xe tĩnh: Quy hoạch 02 bãi đỗ xe tính có ký hiệu P1 (diện tích 570,37m2) và P2 (diện tích 382,04m2) phục vụ nhu cầu chung của khu quy hoạch. Đối với các công trình hỗn hợp dịch vụ thương mại, công trình công cộng phải bố trí khu khu vực đỗ xe nội bộ khu.

- Trạm xử lý nước thải: Bố trí tại lô đất có ký hiệu HT, diện tích 500,53m2.

3.6. Đất tôn giáo

Công trình tôn giáo hiện trạng tại các lô đất có ký hiệu TG01 và TG02; việc quản lý sử dụng đất và xây dựng công trình thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về công trình tôn giáo, tín ngưỡng.

(Diện tích chi tiết của các lô đất theo hồ sơ trình duyệt)

4. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Quy hoạch hệ thống giao thông: Quy hoạch mạng lưới giao thông kết nối thuận tiện giữa các khu chức năng, giữa khu vực quy hoạch với các khu vực xung quanh và phù hợp với Quy hoạch phân khu được duyệt. Hệ thống giao thông, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng cụ thể của từng tuyến đường xem bản vẽ quy hoạch hệ thống giao thông.

- Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật và thoát nước mưa :  Cao độ khống chế xây dựng: Khống chế cao độ chung cho toàn khu vực là +2,80 (cao độ khống chế san nền cụ thể cho từng lô đất theo đồ án trình duyệt). Thiết kế san nền đảm bảo độ dốc thoát nước chung cho toàn khu vực. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa: Sử dụng hệ thống thoát nước riêng hoàn toàn. Hướng thoát nước mưa từ trong nền các lô đất thu về hệ thống thoát nước đặt dọc theo mạng lưới giao thông (có quy mô từ D600 đến D1500), nước mưa được thu gom dẫn vào hệ thống mương nước, thoát ra hồ điều hòa (tại lô đất cây xanh X06) và sông Vân. Trong khu vực quy hoạch có hệ thống mương thoát nước và các trạm bơm nước hiện trạng. Khi thực hiện dự án, yêu cầu chủ đầu tư có văn bản thỏa thuận, thống nhất với cơ quan quản lý thủy lợi có liên quan về hệ thống thủy lợi hoàn trả (hệ thống mương thoát nước, trạm bơm hoàn trả) đảm bảo phù hợp với hệ thống thủy lợi cho khu vực quy hoạch và khu vực lân cận. Cao độ đáy cống của hệ thống cống thoát nước mưa đảm bảo thoát nước tự nhiên và khớp nối đồng bộ với hệ thống thoát nước mưa của khu vực và các dự án có liên quan.

- Quy hoạch hệ thống cấp nước: Nguồn cấp nước được lấy từ mạng lưới cấp nước D315 dọc đường Tam Cốc - Bích Động theo định hướng quy hoạch Quy hoạch phân khu Khu vực trung tâm Ninh Hải - Ninh Thắng (khu 4-1) trong Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình.Mạng lưới cấp nước cho khu vực được thiết kế theo mạng nhánh và vòng, tuyến chính sử dụng tuyến ống D110, tuyến phân phối sử dụng tuyến ống D50 và D63, các tuyến ống cấp nước được bố trí trên vỉa hè đảm bảo cấp nước tới từng khu chức năng và chữa cháy khi cần thiết. Cấp nước cứu hỏa: Sử dụng nguồn cấp nước từ tuyến ống D110 để cấp nước cứu hỏa. Khoảng cách giữa các họng cứu hỏa được xác định theo quy định, quy phạm hiện hành.

- Quy hoạch hệ thống cấp điện: Nguồn điện được lấy từ hệ thống điện trung áp cấp điện cho khu vực xã Ninh Thắng dọc đường Tam Cốc - Bích Động theo định hướng quy hoạch Quy hoạch phân khu Khu vực trung tâm Ninh Hải - Ninh Thắng (khu 4-1) trong Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình.Trạm biến áp: Quy hoạch mới 03 trạm biến áp và cải tạo, nâng cấp 03 trạm biến áp hiện trạng; quy mô công suất trạm biến áp từ 400KVA đến 560KVA để cấp điện cho toàn bộ khu lập quy hoạch. Mạng lưới đường điện: Lưới trung thế được bố trí đi ngầm cấp cho các trạm biến áp trong khu quy hoạch. Lưới điện hạ thế và chiếu sáng: Hệ thống đường dây hạ thế sinh hoạt và chiếu sáng từ các trạm biến áp đi ngầm dọc theo các đường giao thông, cấp điện cho các khu vực.

- Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường: Mạng lưới thu gom: Sử dụng hệ thống thoát nước riêng hoàn toàn. Hướng thoát nước được thu vào hệ thống thoát nước đặt dọc theo mạng lưới giao thông có kích thước cống D300, nước thải được thu gom dẫn về hệ thống thoát nước thải và dẫn về trạm xử lý nước thải ở phía Đông Nam (khu đất ký hiệu HT) khu quy hoạch. Cao độ đáy cống, giếng thăm của hệ thống thoát nước thải đảm bảo thoát nước tự nhiên và khớp nối đồng bộ với khu dân cư hiện trạng. Chất thải rắn sinh hoạt được phân loại tại nguồn và được thu gom đưa về địa điểm tập kết của khu vực và vận chuyển đến khu xử lý theo định hướng Quy hoạch quản lý chất thải rắn tỉnh Ninh Bình đến năm 2030 được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt tại Quyết định số 321/QĐ-UBND ngày 07/3/2019.

- Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc: Nguồn cấp hệ thống thông tin liên lạc: Lấy từ tuyến cáp thông tin liên lạc dọc đường Tam Cốc - Bích Động khu quy hoạch (của các đơn vị cấp viễn thông) theo định hướng quy hoạch phân khu đến các tủ chính. Mạng lưới hệ thống: Từ tủ chính các lộ cáp quang trục phân phối cáp đến các tủ cáp của các lô đất chức năng và các tủ cáp phân phối. Toàn bộ các tuyến cáp được phân phối từ tủ cáp chính đi ngầm dọc theo các đường giao thông cấp cho các thuê bao của từng khu chức năng. Khi triển khai thực hiện, chủ đầu tư liên hệ trực tiếp với các đơn vị cung cấp hệ thống thông tin liên lạc để thỏa thuận vị trí đấu nối và các chỉ tiêu kỹ thuật.